“Konut Krizi Yalnızca Erişilebilirlik Üzerinden Ele Alınmamalı”

Dünya Kentler Raporu’nun hazırlanmasından sorumlu, BM-Habitat’ta Küresel Raporlar ve Eğilimler Birimi Başkanı Dr. Benedict C. Arimah ile dünya kentleri üzerinden konut sorununu konuştuk. İklim değişikliği, afetler veya çatışmalar nedeniyle insanların yaşadıkları yerleri terk etmek zorunda kaldıklarına dikkat çeken Arimah, sürdürülebilir ve kapsayıcı kentler sorunu olduğunu belirterek konut krizinin yalnızca erişilebilirlik üzerinden ele alınmaması gerektiğini vurguladı.

Dünya Kentler Raporu’nun (Habitat World Cities Report) konusu konut krizi. Bu konudaki sorunlar nedir?

Dünya Kentler Raporu’nda konut meselesi, birbiriyle bağlantılı beş temel sorun üzerinden ele alınıyor. İlk sorun; konutun çok pahalı hale gelmiş, toplumun büyük bir kesimi için erişilemez durumda olması. İkinci sorun zorunlu yerinden edilme. İklim değişikliği, afetler veya çatışmalar nedeniyle insanlar yaşadıkları yerleri terk etmek zorunda kalıyorlar. Bu da çoğu zaman evlerini ve barınma güvencelerini kaybetmeleri anlamına geliyor. Üçüncü sorun ise iklim dirençliliği. İklim risklerine dayanıklı konutlar ya da konutları iklim kaynaklı afetlere açık olmayan alanlarda inşa etmek gerekiyor. Aksi halde konutlar aşırı hava olaylarından ciddi zarar görüyor veya tamamen yıkılıyor. Raporun vurguladığı bir diğer sorun da kayıt dışılık. Dünyanın pek çok yerinde konutlar kayıt dışı yollarla inşa ediliyor. Burada artık kayıt dışı sektörü yalnızca sorun olarak görüp dışlamak yerine, nedenini anlamamız ve kabul etmemiz gerekiyor, çünkü gelişmekte olan birçok ülkede insanların konuta erişebilmesinin tek yolu bu.

Son olarak yaşanabilir, sürdürülebilir ve kapsayıcı kentler sorunu var. Konutlar çoğu zaman insanların ihtiyaç duydukları yerlerden uzağa inşa ediliyor. Mahalleler iş yerlerinden, okullardan, pazarlardan, hastanelerden uzak alanlarda kuruluyor. Bunun sonucunda birbirinden kopuk ve ayrıştırılmış mahalleler ortaya çıkıyor.

Birçok rapor konut krizini yalnızca erişilebilirlik üzerinden ele alıyor. Oysa biz bu beş başlığı birlikte değerlendiriyor ve konut krizine yaklaşımımızı bu alanların tamamını kapsayan bütüncül ve entegre bir perspektife oturtuyoruz. Bu beş unsur, birbirini besleyen, güçlendiren, derin biçimde birbirine bağlı süreçler. Örneğin, konutların pahalılığı kayıt dışı yerleşimlerin oluşmasına yol açıyor. Kayıt dışı yerleşimler çoğu zaman iklim risklerine dayanıklı olmayan yapılardan oluşuyor. İklim dirençli olmayan konutlar ise afetler karşısında daha kırılgan hale geliyor. Sözünü ettiğim gibi, tüm bu sorunlar birbirleriyle bağlantılı. Bu nedenle de raporda temel olarak şu soruya yanıt arıyoruz: “Sorunları birlikte ve etkili biçimde nasıl ele alabilir, konut krizine kapsamlı ve etkili çözümler nasıl geliştirebiliriz? Konut krizine çözüm üretmek için hangi adımları ve seçenekleri hayata geçirebiliriz?”

Peki, hangi çözümleri öneriyorsunuz?

Elimizde aslında birçok seçenek var. Öncelikle konuta yalnızca mülkiyet sahipliği üzerinden bakma eğilimini aşmamız gerekiyor. Konut ile ev sahipliği çoğu zaman eş tutuluyor ve birçok kamu politikası da konuta sadece mülk sahibi olmak üzerinden yaklaşıyor. Oysa genç kuşağa baktığımızda, konuta bizim kuşakların baktıkları gibi bakmadıklarını görüyoruz. Büyük bir eve sahip olma fikri yerine gelirlerine ve yaşam biçimlerine uygun, daha küçük yaşam alanlarını tercih ediyorlar. Dolayısıyla farklı gelir gruplarına hitap edecek çeşitli konut modellerine ihtiyaç var.

Geniş bir kullanıcı yelpazesine hitap edebilecek hangi farklı konut modelleri öne çıkıyor?

Değerlendirdiğimiz seçeneklerden biri kayıt dışı sektörün potansiyelinden yararlanmak, çünkü bu alanın önemli bir kapasitesi var. Kayıt dışı sektöre yalnızca yasa dışı bir alan olarak bakmak yerine, farklı koşullarda konut üretimine katkı sağlayabilecek, uyarlanabilir bir kaynak ve sisteme entegre edilebilecek bir yapı olarak değerlendirmemiz gerekiyor.

Milyonlarca insanı sistemin dışında bıraktığı için konut finansmanı da çok önemli bir mesele. Geleneksel ipotekli konut kredileri sistemi çoğunlukla düzenli ve sabit maaşlı istihdama dayanıyor. Oysa özellikle gelişmekte olan ülkelerde insanların büyük kısmı kayıt dışı ekonomide çalışıyor; gelirleri düzensiz. Bu nedenle konut finansmanı sistemlerinin de bu gerçekliği hesaba katması; farklı çalışma ve gelir modellerine sahip insanların konuta erişimini mümkün kılacak şekilde yeniden tasarlanması gerekiyor.

Kadınlar, çocuklar, yaşlılar, gençler ve göçmenler gibi kırılgan gruplar için barınma ihtiyaçlarını karşılayabilmeleri için devlet destekleri ve sübvansiyonlar sağlanmalı. Bu nedenle hükümetlerin sosyal konut konusunu yeniden düşünmesi/düzenlemesi gerekiyor.  Özel sektör de bu konuda önemli bir rol oynayabilir.

Üzerinde durduğumuz konulardan biri de kamu ile özel sektör arasında risklerin ve maliyetlerin paylaşılması. Birçok ülkede özel sektörün konut alanında giderek daha önemli bir rol üstlendiğini görüyoruz. Ancak bunun beraberinde getirdiği bir başka tartışma da konutun finansallaşması.  Yani konutun temel bir yaşam ihtiyacı olmaktan çıkıp, kolayca alınıp satılabilen bir yatırım aracına dönüşmesi ve konut alanına büyük miktarda sermaye girmesi söz konusu. Bu durum da yeterli ve erişilebilir konut üretimini olumsuz etkileyebiliyor.

Özel sektörün bu alanda kaynakları ve kapasitesi olması nedeniyle hükümetler, özel sektörü konut üretmeye teşvik etmeli. Bununla birlikte hükümetlerin de bu süreci dengeleyecek bazı kurallar ve mekanizmalar geliştirmesi gerekiyor. Örneğin, özel sektör belirli bölgelerde konut geliştirmeye kalkıştığında, hükümet şöyle bir koşul getirebilir: “Kâr elde ederek geliştirdiğiniz toplam konutun %80’i piyasa koşullarında satılıyorsa, bunun %20’sini de kırılgan gruplar için sosyal konut olarak sağlamanız gerekiyor.” Böylece özel sektörün kapasitesinden yararlanılırken, konut üretiminin yalnızca yatırım ve kâr odaklı değil, toplumun farklı kesimlerinin konuta erişimini sağlayacak şekilde ilerlemesi güvence altına alınabilir.

Bu farklı şekillerde yapılabilir: Çeşitli arazi ortaklığı modelleri geliştirilebilir ve bu modeller sayesinde arazi, düşük gelirli hanelere daha uygun koşullarla sunulabilir. Diğer bir öneri olarak da düşük gelirli grupların düzenli olarak küçük, sembolik ödemeler yaptığı modeller geliştirilebilir.

Düşük gelirli gruplar hakkında bildiğimiz önemli bir şey var: Yeterli finansal kaynakları olmayabilir ama çözüm üretme konusunda oldukça güçlüler. Kendi imkanlarını bir araya getirerek, çoğu zaman kamu desteği olmadan da konut ihtiyaçlarını karşılamaya çalışıyorlar. Bu nedenle kamunun farklı alanlarda devreye girmesi ve yeterli konutun sağlanmasını kolaylaştıracak koşulları oluşturması gerekiyor. Rapor da aslında bu konuya ve bunun çok daha ötesindeki pek çok başlığa değiniyor.

Raporun amaçlarından biri de insanların konut meselesine biraz farklı bir gözle bakmasını sağlamak, mevcut yaklaşımları yeniden düşünmeye teşvik etmek diyebilir miyiz?

Kesinlikle, mevcut sistemler artık işlemiyor; kırılmış durumda. Piyasa temelli konut sistemi milyonlarca insanı dışarıda bırakıyor. Eşitsizlik yaratıyor, kuşaklar arası eşitsizliği büyütüyor. Daha yaşlı kuşaklar konut üzerinden servet biriktirirken genç kuşaklar sistemin dışında kalıyor. Dolayısıyla meseleye gerçekten çok, çok farklı yaklaşmamız gerekiyor. Şayet tek başına piyasa odaklı modeller işe yaramıyorsa, başka ne yapabiliriz? Yeni yöntemlere ihtiyaç var. Bence Birleşmiş Milletler (BM) açısından en önemli noktalardan biri şu: BM hak temelli bir kurum ve biz BM-Habitat olarak konutun da bir insan hakkı olduğunu kabul ediyoruz. Ancak bunun bir “hak” olduğunu iddia etmek konut üretmeye yetmiyor. Bu yüzden özellikle kendi konutunu sağlayamayacak gruplar için destek mekanizmalarına odaklanıyoruz.

Bireyler açısından konuta erişimi sağlayacak finansal araçları nasıl daha işler hale getirebiliriz?

Bireyler açısından finansal araçlar meselesine baktığımızda, konutun hem arz tarafını hem de talep tarafını konuşmamız gerekiyor. Bireyler açısından önemli gördüğümüz bir konu sürdürülebilir geçim kaynakları. Raporda bu konuya değiniyoruz ama belki de gerektiği kadar güçlü vurgulamıyoruz. Ekonomi ile konut arasında çok güçlü bir bağ var. İnsanların konut edinebilmeleri için gelir elde edebilmeleri gerekiyor. Bu nedenle geçim kaynakları konusuna da bakmamız gerekiyor: İnsanlara nasıl istihdam sağlayabiliriz? İstihdamı güçlendirmek, yeni iş olanakları yaratmak kolay değil ama bunu yapmanın yollarından biri de kayıt dışı ekonomi potansiyelinden yararlanmak olabilir. İnsanlar gelir elde etmeye başladıklarında onları tasarrufa teşvik edecek bazı modeller geliştirilebilir. Örneğin, ödüle dayalı tasarruf sistemleriyle insanlar birikim yapmaya yönlendirilebilir. Onlara “Tasarruf ettiğiniz bu kaynak konut için kullanılabilir” denebilir.

Bir diğer konu da karma finansman modelleri. Aslında kullanılmayı bekleyen, henüz harekete geçirilmemiş önemli kaynaklar var. Örneğin, bu kaynakları kısa ve orta vadede konut için nasıl devreye sokabileceğimiz. Bu tür yaklaşımlara baktığımızda, konut için kaynak yaratmanın mümkün olduğunu görüyoruz. Altyapı hizmetleri, kamu hizmetleri, arazi değer artışları gibi alanlardan sağlanan gelirleri düşük gelirli hanelerin konut ihtiyacına nasıl yönlendirebiliriz?

Özellikle gelişmekte olan birçok ülkede düşük gelirli hanelere yönelik konut sağladığımızda şu soruyla karşılaşıyoruz: “Bu konutların hemen satılmasını engelleyecek mekanizmalar geliştirebilir miyiz?” Sorun şu durumdan kaynaklanıyor: Düşük gelirli gruplara konut sağlanıyor, ancak kısa süre sonra bu konutların satıldığını görüyoruz. Bunu önlemek için bazı modeller düşünülebilir. Örneğin, konutun mülkiyet belgesi kişiye belirli bir süre için devredilmeyebilir. Ve bu süreçte konutun satılmayacağına dair bir güvence oluşturulabilir.

Konut aile içinde bir sonraki kuşağa aktarılabilir; ancak finansal bir yatırım aracı olarak alınıp satılamaz. Böylece bu tür konutların amacı korunmuş olur.

Gayrimenkulün bir yatırım aracına dönüşmesi sorununu nasıl ele alabiliriz?

Şu gerçeği göz ardı edemeyiz: Gayrimenkul, doğası gereği yatırım ve spekülasyona açık bir alan. Ama asıl mesele bunun varlığı değil; nasıl yönetildiği ve hangi sınırlar içinde tutulduğu. Spekülatif yatırımlar özellikle düzenlemelerin zayıf olduğu, eşitsizliğin yüksek olduğu ortamlarda güç kazanıyor. Konutu zaten olanların finansal araçlara daha kolay erişebilmesi de bu eğilimi daha da derinleştiriyor.

Buna konutun finansallaşması diyoruz: Konutun yalnızca yaşama alanı olmaktan çıkıp, alınıp satılabilen bir yatırım aracına dönüşmesi. Örneğin başka bir ülkede yaşayan bir kişinin, hiç oturmadığı bir şehirde mülk sahibi olması ve bu konutun piyasadan çekilmesi, kentlerdeki konut arzını azaltabiliyor. Peki, bunu nasıl dengeleyebiliriz? Burada vergi politikaları önemli bir araç olabilir. Belirli eşiklerin üzerindeki mülkiyetlere yönelik kademeli vergilendirme gibi mekanizmalar düşünülebilir. Ancak amaç özel sektörü sistemin dışına itmek değil. Çünkü konut ihtiyacının karşılanması için özel sektör, kamu ve toplumun birlikte hareket etmesi gerekiyor. Bunun için güçlü denge ve denetim mekanizmalarına ihtiyaç var.

Bu raporda konutu yalnızca bir piyasa ürünü olarak değil, aynı zamanda bir sosyal değer olarak ele alıyoruz. Konut; aile kurduğumuz, hayatımızı sürdürdüğümüz, topluluklarla bağ kurduğumuz bir alan. Aynı zamanda aidiyet ve kimlik duygusunun da önemli bir parçası.

Elbette, sermaye açısından bakıldığında konut bir yatırım alanı olmaya devam edecek. Özellikle finansal piyasaların daha riskli olduğu dönemlerde gayrimenkul alternatif bir yatırım aracı haline geliyor. Ama temel soru şu: “Kentler ve hükümetler, konutun sosyal işlevini koruyarak aşırı finansallaşmayı nasıl önleyebilir?” Mesele yatırımı tamamen engellemek değil; yatırımı, yeterli ve karşılanabilir konut üretimini zayıflatmayacak bir çerçevede yönetebilmek. Raporun üzerinde durduğu nokta da bu: “Konutun sosyal işlevini koruyacak, aynı zamanda farklı aktörlerin katkısını mümkün kılacak politika araçlarını nasıl geliştirebiliriz?”

Konut üretimini ve özellikle doğru türde konut arzını artıran bir yaklaşımı teşvik etmek gerekiyor.  Doğru konut dediğimiz şey sadece bir bina değil; ihtiyaca uygun, erişilebilir, iş, okul, sağlık ve toplu taşımaya yakın konumda olan, güvenli ve yaşam hizmetleriyle birlikte ele alınan bütüncül bir sosyal konut anlayışıdır. Aksi halde bu sorunları çözmek mümkün olmaz.